大家好,今天小编关注到一个比较有意思的话题,就是关于投资性房地产确认方式的问题,于是小编就整理了2个相关介绍投资性房地产确认方式的解答,让我们一起看看吧。
房价是如何确定的?
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房产基本价格构成
1、土地购入成本[摊薄到每平米价格]
2、建筑成本[材料、人工、机械设备等]
3、宣传成本[一般占到整体的2%]
4、绿化成本
5、资金使用成本[资金停滞利息、融资利息、银行贷款利息、成本税等等]
6、预期收益[一般设定预期为25%]
7、其他隐形成本
[城市级别、周边配套等等会是制定价格时综合考虑因素范畴]
如今房价高涨,很多人都是被动接受了房价,但是却不知道房价为什么会如此高呢?还有很多人不知所以然,整天BB房子就是钢筋混凝土,每平方建筑成本只有1500元。卖房子是暴力行业等。但是买房子真的那么赚钱吗?房价是如何构成的呢?
房价的组成包括,建安成本;土地成本;营销成本;税费支出以及利润。就是以上这些内容组成了房价。
这其中的占比就如上图所示,一般情况下的房价构成都在这个比例当中。当然也有一些企业的例如会高于10%的。
建筑成本,就是钢筋水泥和人工成本。这些成本不同地区是不一样的。就像你在一线城市当建筑工和在三线城市当建筑工的工资一定是不一样的。还有就是运输费用和其他材料费在主产区和非产区也是不同的。因此,很多人说的一平米建筑成本1500元只是一些小地方或者私人建房的成本而已。
土地成本,如可以说是寸土寸金,我们也在听说过各地频现地王。但是这些地王的价格由于地域的不同价格是相差很多的,不可以一概而论。
税收成本,税收是正常的支出,不论是购房者还是开发企业都要承担这笔费用的。
资金成本,对于开发商来说如果没有贷款来支持的话资金链是很难保证的,而贷款就会产生利息,这样一来资金成本这一块也是不少的。
企业管理费用,企业管理费用就是开发商的工作人员公司运转的费用,还要包括置业顾问的提成,这些都是成本支出。
营销成本,这些就是广告费、销售团队的聘请等产生的费用,一些大型企业这部分的开支会更高。
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开发商的房屋基本价格构成
1、开发商购买地皮的楼面价成本[平摊到每户的每一个平米价格]
2、房子的建筑预算成本[材料、人工、机械设备等]
3、楼盘前期宣传营销策划成本[一般占到整体的2%左右]
4、小区的绿化率和公共基础设施成本
第一,房价高是因为有人愿意花高价买,而不是因为房子的成本高。
开发商是逐利的,你想想看,如果开发商定了一个非常高的价格,人们不愿意买,那开发商拿地干什么?是因为人们愿意出高价买房子才会有这么高的房价。
好位置的土地资源永远是稀缺的,不可能做到人人都能在好位置有房子住。房价是一个信号,告诉人们,如果你们拿不出来这么多钱,是不能在这里住的。
当然,你可能会问,那么买不起房的人怎么办?
在回答这个问题之前,你不如先问问自己,假如你是富人,你怎么想?你肯定会说,我为社会创造的价值多,自然有优先享受更好资源的权利,如果穷人富人享受一样的社会资源,那富人为什么要成为富人?社会必然会失去前进的动力。
房产中介定价有何依据?说都是业主标的价,难道房价随便定吗?
业主想多卖钱,中介想多赚中介费。虽然有各自的想法,但不谋而合。或一谋即合。说白了都知道买家会砍价,所以标价多少我说了算。你买家砍价再厉害,也不可能一下砍掉百分之八十。再者价标得越高越显示现在房子值钱(大家快点来买)。都是打的心理战,俘虏接盘的刚需族而已。
现在所有的房屋信息都是透明的!我所在的区域是在苏州!所有的房源出售信息都是他们到手价,几乎谈的空间不会超过3~5万!现在大多数买家都是捡便宜的心态,买家越是便宜越不敢买,还希望房东在便宜!建议刚需客有好的产品就出手!越是一线城市或者靠近一线城市的房子可以随时上车!
废话,房子都是你的,想卖多少不是你自己定了,不过前提是能卖了。反过来想下,如果你是业主再决定卖之前肯定都打听好了呀,本小区最近成交价,再结合自己家房子的情况估计一下,先挂出去。短期内卖不了在把价格调一调。中介那么你说了算的。
第一,往大的来说。房屋买卖定价的指导思想可参见租赁市场。前段时间,六部委办下发了规范租赁市场的意见,要求房地产经纪机构、住房租赁企业实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人等。第二,往小的来说,不管是一手房还是二手房买卖,其定价路子与当前房产政策一样,都是因城施策。具体的收费标准由物价局制定颁布,可自行查询。举个本人所在二线城市的例子(房地产中介服务,涉及房屋买卖代理和房地产价格评估两项房地产中介服务。因为后者涉及到累进计费率,较为繁琐,在此不提,只谈买卖代理)。房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%-2.5%计收,这个幅度是留给市场自行调节的,也就是说你觉得这个公司收贵了可以去别的公司,但是一来行内除非恶性竞争,不然价格不会相差太大,二来价格是一方面,服务实力也是一方面。实行独家代理的,在不超过成交价格3%的前提下,由双方协商确定。实际中,由于独家代理需要付出更多的精力,所以代理方一般直接提出最高代理价。可见,中介代理费的收费标准是物价部门制定,建立的基础是房价。当然,房价也不是业主想定多少就定多少。前段时间深圳业主抱团涨价不是被查处了么。如果又要问房价是怎么定的,这个就是另一个问题了。
到此,以上就是小编对于投资性房地产确认方式的问题就介绍到这了,希望介绍关于投资性房地产确认方式的2点解答对大家有用。
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